Отдельные фонды недвижимости готовы брать на себя даже
девелоперские риски и покупают недостроенные объекты 60-80%-ной стадии
готовности. Большинство сделок в секторе структурируется как
купля-продажа имущественных комплексов — 18 сделок (66,7% от общего
количества). В 33,3% сделок продавалась компания, имеющая права
собственности на объект коммерческой недвижимости. В сфере интересов
покупателей пока Москва и Санкт-Петербург, но озвучиваются планы
экспансии и на рынки городов-миллионников.
В прошлом году наши эксперты предсказывали, что рынок коммерческой
недвижимости к 2007 г. будет полностью насыщен и рентабельность
капиталовложений в торговую, офисную или складскую недвижимость ничем
не будет отличаться от средних цифр по странам Евросоюза — 5-6%
годовых. Однако предсказания не сбылись, коммерческая недвижимость все
еще на коне. Особенно интересными сегментами для инвесторов мы считаем
складскую и торговую недвижимость.
Повышение уровня благосостояния населения повлекло за собой рост
розничной торговли. Иностранные и российские производители, а также
импортеры наращивают объемы поставок продукции и в результате создают
ситуацию постоянного дефицита качественных складских помещений. Общая
площадь складских площадей, отвечающих международным стандартам, на
конец 2006 г. составляла около 2 млн кв. м — менее 20% от общего
предложения складских помещений. При этом наибольшая часть таких
помещений принадлежит на правах собственности или аренды операторам,
оказывающим логистические услуги. В этой связи покупка или долгосрочная
аренда складских помещений становится все более популярным видом сделок
в рассматриваемом сегменте рынка (помещения класса А). Связано это как
с низким уровнем свободных площадей для сдачи в аренду, так и с
появлением в России все большего количества крупных игроков на
логистическом и розничном рынках.
Кто есть кто
Сделок по поглощению объектов недвижимости со стороны
институциональных инвесторов, особенно пенсионных фондов, станет все
больше и больше — уровень рисков инвестиций в Россию снижается.
Сейчас в российской коммерческой недвижимости работает несколько
игроков из числа западных инвестфондов. Самые активные — это британские
фонды Fleming Family & Partners, The Raven Group и London &
Regional Properties, австрийские Immoeast и Eastern Property Holdings.
Британцы, за исключением London & Regional Properties, в основном
приобретают складскую недвижимость, австрийцы — торговые объекты и
офисные центры. А возглавляемая бывшим управляющим директором “Базового
элемента” Дэвидом Джеованисом компания London & Regional Properties
практически всеядна и участвует во всех сегментах коммерческой
недвижимости, а также занимается девелопментом в жилищном строительстве.
Также в Россию уже пришли крупные западные девелоперы, в частности
Meinl Austria, которая через компанию Meinl European Land строит и
поглощает объекты торговой недвижимости.
Таким образом, структура бизнеса с коммерческой недвижимостью в
России становится похожей на традиционно сложившуюся в Европе.
Девелоперы строят и раскручивают объект, а затем продают его
институциональным инвесторам, а сами приступают к возведению нового
комплекса. Так, в развитых странах подавляющее большинство конечных
пользователей недвижимости являются арендаторами потому, что
недвижимость для них — непрофильная деятельность, а арендные отношения
освобождают от необходимости отвлекать капитал от основного бизнеса.
Но в России многие компании в силу ряда причин предпочитают владеть
объектами недвижимости. Отсутствие подходящих помещений для аренды
вынуждает компании строить для себя офисные и торговые помещения.
Стремительный рост капитализации объектов оправдывает целесообразность
таких инвестиций, однако с развитием рынка недвижимости эта ситуация
меняется, и многие собственники будут продавать недвижимость, оставаясь
арендаторами (сделки типа lease back).
В стране дураков
Наблюдаем мы на рынке и некоторые тревожные тенденции. Всеобщая
эйфория по поводу высокой доходности торговой недвижимости не совсем
оправданна. И если раньше инвесторы недооценивали регионы, то сейчас
явно переоценивают. На региональные рынки хлынули шальные деньги
непрофессионалов. Это в основном нефтяные капиталы, хозяевам которых
показалось, что девелопмент — это некое “денежное дерево в стране
дураков”. В результате торговые центры в регионах строятся непродуманно.
Бывает так, что когда непрофессиональные девелоперы разрабатывают
проекты, то даже не знают о существовании конкурирующих проектов за
углом. В результате строятся центры по 200 000 кв. м на соседних
площадках. Это проекты, которые изначально обречены. Ситуация неприятна
и для профессионалов, так как собственники неуспешных торговых центров
будут воевать, используя любые средства, в надежде хоть как-то получить
прибыль. Это является дополнительным фактором, который снижает
доходность и привлекательность рынка коммерческой недвижимости.
Можно прогнозировать, что через 3-5 лет по некоторым сегментам
недвижимости российский рынок войдет в состояние стагнации. А выживут
одиночные проекты на “трофейных суперместах” и крупные компании. Уже в
ближайшие 2-3 года мы ожидаем, что минимальные ставки доходности
опустятся с нынешних 9-11% до 7-9%. Самая низкая доходность наблюдается
на офисном рынке как наиболее развитом, самая высокая — у складских
проектов.
Амбициозные планы
Дальнейшие прогнозы и планы M&A в секторе амбициозны. В прошлом
году западные финансовые структуры анонсировали общий объем планируемых
финансовых вложений в коммерческую недвижимость на уровне $5 млрд. А
прогнозируемый объем сделок на этом рынке в 2007-2008 гг. можно оценить
в $4-4,5 млрд, из которых на 2007 г. придется $2-2,5 млрд.
В ближайшие два года объем вводимых на рынок площадей может вырасти
на 20-25%, а затем наступит точка равновесия между спросом и
предложением. Таким образом, сектор коммерческой недвижимости находится
на подъеме и в ближайшие 2-3 года будет оставаться в лидерах
M&A-активности. Но через 3-5 лет возможны насыщение рынка и, как
следствие, стагнация.
