Аренда офиса | Аренда помещений | Бизнес-Класс

Сегодня стоимость помещения эконом-класса («С») составляет $430–480 за кв. м в месяц (есть правда варианты и от $250). Для сравнения в прошлом году средние ставки находились в пределах $300–350. При этом в районе Арбата или Тверской сейчас «С»-класс может стоить и $1000 и $1200. В Париже, к слову сказать, самая высокая официальная ставка за последнее время зафиксирована в размере $1050. Так что Москва — чуть ли не самый дорогой для арендаторов город. Впереди идет разве только Лондон, там стоимость одного квадрата офисной площади может составить $1500 в месяц.

Рынок аренды коммерческой недвижимости, возможно, подходит к стадии преобразований. Огромные площади, полученные в собственность в 1990-х на волне всеобщей приватизации НИИ и госучреждений, оказались в руках менеджеров и управленцев, которые в первое время только учились эффективно управлять полученным капиталом. По прошествии некоторого времени, «учеба методом проб и ошибок» стала уступать место профессиональному подходу. На сегодняшний день сформировался круг ведущих арендаторов и инвесторов, выработаны основные подходы к инвестированию и управлению коммерческими объектами. Конечно, довольно много площадей и земельных участков буквально пропадают, не говоря уже об их эффективном использовании. Но уже одно то, что теперь об этом стали говорить ведущие девелоперы, означает раскрытие нового потенциала и наращивание объемов рынка.

Современные требования к арендуемым площадям возрастают, и арендаторы идут на более строгие «правила игры». Но при этом им уже не интересно сдавать неотремонтированные помещения, приносящие минимальный доход. Гораздо выгоднее вложиться в ремонт, чтобы потом в минимальный срок отбить вложения и получать достойную прибыль.

Что касается инвестиций в строительство новых деловых центров, то девелоперы рассматривают предложения, отвечающие только высоким международным стандартам. Объясняется это тем, что разница между вложениями в постройку дешевого комплекса или престижного не велика, а отдача от дорогого офиса на порядок выше, нежели от простого.

Переделывать помещение класса «С» в класс «А» или «В» также зачастую нерентабельно, прежде всего, из-за устаревших коммуникаций и инженирии. К тому же офис высокого уровня предусматривает и достойное здание, и удобные подъездные пути, и удобную парковку. К сожалению, территория, прилегающая к построенным ранее зданиям порой не позволяет разъехаться двум автомобилям.

В подтверждение переориентации на дорогие объекты можно привезти следующие цифры. Согласно оценке экспертов компании Colliers International, в первой половине 2006 года объем строительства и реконструкции офисных площадей классов «А» и «В» находится на уровне около 320 тыс. кв. м, что на 60% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Среди наиболее значимых объектов называются бизнес-центры «Бородино» на ул. Русаковской (21,4 тыс. кв. м), «Северное сияние» на ул. Правды (28,4 тыс. кв. м), «Пушкинский дом» на Страстном бул. (12,5 тыс. кв. м).

В общем объеме нового строительства и реконструкции офисы класса «А» составили 20%, класса «В» — 80% (за такой же период прошлого года — 55 и 45%).

По прогнозам специалистов, во втором полугодии запланирован ввод примерно 450-540 тыс. кв. м площадей классов «А» и «В», а их соотношение должно перераспределиться до 43 и 57% соответственно.

По словам аналитика управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елены Лапшиной «В течение ближайших двух лет объемы вводимых в эксплуатацию офисных зданий достигнут 780-900 тыс. кв. м в год. При сохранении существующих темпов возведения количество офисных площадей класса „А“ и „В“ к 2010 году удвоится».

Не жалуют дешевые офисы и риэлторы, процент, получаемый от сделки купли-продажи — не высок. Да и продавать не так-то уж и выгодно. При арендной ставке в $500 за 1 кв. м цена продажи колеблется в пределах $1200–2400 за тот же метр. Сдавать однозначно выгоднее.

Довольно активно проводится политика децентрализации сдаваемых помещений. В ЦАО остаются офисы только крайне заинтересованных в поддержании своего «богатого» имиджа компаний, или те, чей бизнес напрямую связан с месторасположением. Остальные перемещаются в зону ограниченную Третьим транспортным кольцом. Специалисты прогнозируют значительное увеличение числа офисов, стоящих в пределах МКАД и за ней.

По мнению экспертов в среднесрочной перспективе произойдет территориальная сегментация не дорогих офисов. По мнению директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева уже сейчас можно отметить формирование основных зон возле станций метро «Савеловская», «Дмитровская», «Ленинский проспект», «Павелецкая», «Авиамоторная», «Теплый Стан», «Калужская», «Алтуфьево».

Сложившаяся на сегодняшний день ситуация в некоторой степени тупиковая. С одной стороны подавляющее большинство арендаторов ищут дешевую площадь, с другой же арендодатели заинтересованы в сдаче помещений более высокого уровня. На стыке разнонаправленных интересов высока вероятность масштабных преобразований и децентрализация, сегментация, дефицит, а также рост цен — серьезные предвестники зарождающийся «бури». При этом, очевидно, что снижения ставок (кто ж на это пойдет?) и стагнация рынка не произойдут. Скорее всего, поменяются признаки классового разделения помещений и структурные преобразования в среде значительного числа участников рынка офисных помещений. Возможно также тематическое территориально разделение. Например, в одном районе сконцентрируются финансовые и консалтиноговые компании, в другом фирмы, занятые IT-технологиями, в третьем образуется анклав производственных или торговых компаний. После чего, стабилизируются темпы роста годовых ставок, и рынок начнет более стабильно функционировать в новом реструктуризированном виде.