|
Рынок аренды офисов класса «А» и «В» равен приблизительно
3,1 млрд. долл. США в год. С офисами класса «С», площадь которых в Москве
оценивается в 10 млн. кв.м., объем рынка аренды офисных площадей равен 5,5 млрд.
долл. США в год. В последнее время заметно увеличение спроса на более
качественные офисы класса «А», и растет спрос на помещения большие по метражу.
Существует разделение в подходах к аренде и приобретению офисов между
иностранными и российскими компаниями: как правило, иностранцы в соответствии со
своей стратегией развития арендуют офисы для своих нужд, тогда как российские
компании все чаще стали приобретать офисы в собственность.
Повышение деловой
активности, международных рейтингов и инвестиционной привлекательности России, а
также неснижаемый спрос на офисы позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение
арендных ставок.
Основным проектом освоения территорий для офисного
строительства сегодня является район Москва-Сити. Но кроме данного проекта
существует тенденция переноса строительства качественных офисных площадей в
районы, расположенные между ЧТК (четвертым транспортным кольцом) и МКАД, а
некоторые объекты возводятся и за МКАД. Основными территориями на таком удалении
от центра города, в которых идет строительство бизнес-центров, прилегают к МКАД
и расположены по наиболее населенным и транспортно развитым направлениям
(Ленинградское, Волоколамское, Киевское). Направлением, по которому происходит
развитие небольших бизнес-центров не только вблизи МКАД, но и в пределах 20-ти
км от этой трассы в сторону области, является Рублево-Успенское шоссе. Эти
проекты ориентированы в основном на московских арендаторов. Интересно, что в
имеющихся на сегодняшний день офисах за МКАД арендой пользуются в основном
представительства иностранных компаний, которым важна близость аэропорта, а
также, видимо, в целях экономии. По нашему мнению, пропорция будет меняться в
сторону российских компаний.
Сегодня офисы класса «А» непосредственно за пределами
МКАД сдаются примерно по тем же ставкам, что и офисы «В+» по другую сторону
дороги. Разница в цене аренды офисов одного класса за пределами МКАД и на
территории, расположенной между ТТК и МКАД составляет 15-20%. Нужно заметить,
что разница в цене между офисами внутри ТТК и за его пределами равна примерно
этой же величине. Если базовая ставка аренды офиса класса «А» в районе
Бульварного кольца не опускается ниже 850 долл. за кв. м. в год, то аналогичный
офис в районе МКАД будет стоить 450-500 долларов. Для многих компаний становится
выгодным разделение офиса на представительский, находящийся в центре города, и бэк-офис на периферии. При
децентрализации рынка ставки аренды на офисы в центре должны вырасти в цене как
на «уникальные» объекты.
На аренду офисов площадью до 200 кв.м. приходится 40% заявок арендаторов.
При покупке офисных помещений ситуация иная – набольший спрос (35%) приходится
на помещения площадью от 500 до 1500 кв.м. Ставки аренды на офисные помещения
класса «А» находятся в пределах $850-1300 за кв. м в год. Диапазон арендных
ставок для помещений класса «В» составляет: от $450 до $850 кв. м в год. Более
широкий диапазон арендных ставок для офисов класса «В» объясняется большей
дифференциацией и объемом предложения. Рост цен аренды за первый квартал составил порядка
7-8%.
Обзор рынка аренды офисной недвижимости в Москве от аналитического отдела корпорации Mirax Group
Источник: M2
|
