Качественные площади все равно берут, но отношения арендаторов и арендодателей изменились. Хотя первые, пользуясь выгодами своего положения, все еще устанавливают правила игры на офисном рынке.
Как меняется спрос и каким образом можно его удовлетворить? Пожалуй, это один из самых насущных вопросов для московского рынка на данном этапе. Чтобы как-то решить проблему дефицита офисных площадей, арендаторы готовы заключать долгосрочные контракты и брать лишние метры «про запас». Для сравнения, 3-4 года назад в Москве наиболее востребованными были офисные блоки по 200-400 кв. м, сейчас их размер увеличился до 1000-2000 кв. м и выше. Продолжает расти доля сделок на 3000-10 000 кв. м. Сроки договоров аренды также увеличились: вместо 3-5 лет арендаторы предпочитают контракты более длительные — от семи до 10 лет.
Например, в прошлом году сразу две крупные компании из банковского сектора в два раза увеличили свои запросы на кабинеты. Одна из них вначале арендовала блок в 1000 кв. м в бизнес-центре класса А в центре Москвы на три года. Однако через некоторое время попросила подыскать новое помещение — на этот раз от 3500 кв. м — в здании премиум-класса в пределах Садового кольца. Желаемый срок договора аренды — 5-7 лет. Такой же запрос поступил и от второго клиента — крупного инвестиционного банка. Он просил вдвое увеличить арендуемые площади — с 1700 до 3500 кв. м на максимально долгий срок.
Как считать
Высокие ставки аренды — краеугольный момент в отношениях арендодателей и арендаторов. Последние, разумеется, стремятся любой ценой сократить затраты на аренду и снизить операционные расходы. Для расчета арендной платы в офисах класса А, как правило, используется чистая ставка (так называемая triple net). К ней добавляются операционные расходы и НДС. Основная цель введения triple net — сделать более удобными и понятными финансовые аспекты сделки, в случае если владельцы офисных зданий захотят продать здание международному фонду или получить финансирование в банке.
Так работают все западные девелоперы, строящие офисы класса А в Москве, но не только они. Один из наших клиентов — российская девелоперская компания ввела подобную систему расчетов, готовясь к будущей продаже офисного центра.
Система расчетов triple net — это более удобный способ индексации на основе базовой ставки. Она позволяет прогнозировать чистый доход от аренды в течение нескольких лет. Два года назад эта проблема не была столь актуальной. Но сейчас ставки аренды растут, периодически (в сторону увеличения) меняются коммунальные тарифы, стоимость субподрядных работ и т. д. Все эти затраты увеличивают операционные расходы. И собственникам, и арендаторам удобнее разделять эти финансовые потоки, чтобы расчеты были более понятными и прозрачными.
За последние 2-3 года заметно изменился портрет потенциального арендатора: выросла доля российских компаний, которые стали больше внимания уделять качеству офисных площадей. Если раньше запросы на офисы класса А поступали в основном от западных корпораций, то сейчас их примерно 40% от общего числа клиентов. Россияне берут объемами — арендуя более крупные блоки, чем иностранные клиенты. Например, в прошлом году наш клиент — российская телекоммуникационная компания взяла на пять лет более 15 000 кв. м в ММДЦ «Москва-Сити». Еще одна компания арендовала 14 000 кв. м в бизнес-центре класса А на ул. Беговой. По данным Knight Frank, около 30% сделок аренды в 2006-2007 гг. было заключено на офисные блоки от 15 000 до 40 000 кв. м.
Спрос на офисы класса А распределяется следующим образом: 18% — компании банковского, финансового секторов, 16% — промышленные корпорации, 12% — сфера СМИ, издательский бизнес, 9% — консалтинг, 8% — строительство и девелопмент, 7% — аудиторские и телекоммуникационные компании (их доля в общем объеме сделок постоянно растет), 3% — нефтяной бизнес. Это быстрорастущие рынки, где возможны наибольшая прибыль и быстрое развитие бизнеса. Постепенно среди арендаторов растет доля инвестиционных, строительных и фармацевтических компаний.
С кем договариваться
Учитывая колоссальный разброс цен и ограниченное предложение на офисном рынке, компании все чаще предпочитают нанимать консультантов — чтобы те нашли подходящий вариант по аренде. Из-за большого объема заказов, которые получают консалтинговые компании, их услуги арендаторам обходятся не так дорого.
Какова цена вопроса, если речь идет о привлечении консалтинговой компании? Средний доход консультанта обычно составляет 8-10% от суммы сделки. В последние два года, правда, все чаще переходят к фиксированной оплате. В первом случае вознаграждение пропорционально арендной ставке и объему сделки. То есть консультанту выгоднее сдать площади по максимальной цене. Во втором случае брокер, представляющий интересы арендатора, в дополнение к бонусной части получает ставку, равную 10-20% от сэкономленной им суммы. Таким образом, у него появляется стимул сберечь деньги клиента.
Затраты арендаторов могут снижаться и другими способами. На московском рынке становится все популярнее субаренда помещений. Многие компании сдают так называемые «лишние метры» (блоками по 100-200 кв. м), получая дополнительный доход. Вот почему так резко выросли средние размеры арендуемых помещений. Если, скажем, компания планирует расширение в течение пяти лет, то берет на 30-50% площадей больше, чем надо в момент заключения договора аренды. Например, одна крупная западная компания, занимающаяся поставками табака на российский рынок, арендовала про запас около 30% площадей в бизнес-центре класса А. Из 7000 кв. м она сейчас сдает в субаренду 2100 кв. м.
Договоры аренды усложняются — девелоперы и арендаторы при поддержке консультантов стали уделять должное внимание множеству нюансов. Стандартный документ может включать различные оговорки и положения, которые не всегда однозначно трактуются сторонами. На согласование удовлетворяющих всех условий может уйти пара месяцев. Каждая из сторон, подписывая контракт, стремится обезопасить и оградить себя от ненужных расходов. Самым спорным и болезненным остается вопрос, связанный со сроками ввода объектов в эксплуатацию. Если они по каким-то причинам переносятся, в договоре фиксируются штрафные санкции. В нашей практике мы оговариваем эти условия в предварительном договоре с указанием, например, что арендатору в случае задержки его въезда выплачивается сумма в размере трехмесячной арендной платы. Как вариант — можно приостановить платежи по аренде до момента фактического ввода здания в эксплуатацию.
Если в проекте участвуют профессиональные консультанты, они могут доработать контракт с учетом интересов и собственника, и арендаторов.
Вдали от столицы
В регионах по сравнению с Москвой есть своя специфика. Там арендные отношения менее развиты, а объем рынка во много раз меньше столичного. В структуре регионального предложения преобладают офисы классов В и С. Офисов класса А даже в городах-миллионниках считанные единицы. Спрос на них небольшой, несколько зданий могут запросто «покрыть» весь местный рынок. Кроме того, местные девелоперы часто предпочитают продавать офисные площади, а не сдавать их в аренду, что было бы удобнее для большинства компаний.
Если говорить о ставках аренды, то они обычно значительно ниже, чем в Москве. Например, в Санкт-Петербурге еще несколько лет назад преобладали офисные здания класса В. Сейчас ситуация меняется, в том числе благодаря улучшению инвестиционного климата в городе. Все больше международных и крупных российских компаний открывает представительские офисы в городе на Неве. Следует отметить, что экспансия московских и зарубежных компаний на региональные рынки получила широкое развитие именно в последние 3-4 года. Следствием этой тенденции является увеличение темпов строительства офисов класса А во многих городах-миллионниках, а также постепенный рост ставок аренды. Мы наблюдаем увеличение спроса на офисы класса А в Челябинске, Самаре, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Новосибирске, Омске, — везде, где существует высокий потенциал для экономического роста.
Отличительная особенность региональных рынков аренды офисов — это небольшие размеры арендуемых блоков: 100-250 кв. м, реже — 500-700 кв. м. Максимальные сроки договоров аренды — 3-5 лет. Размеры ставок (triple net) колеблются в пределах от $245 до $1100 за 1 кв. м в год. Например, в Челябинске Knight Frank сдавала (по заказу собственника) офисы класса А по ставке $430-500 за 1 кв. м в год. В Самаре аренда помещений того же класса стоила дешевле — $320 за 1 кв. м в год.
В корне отличают регионы от Москвы длительные согласования договоров аренды. Учитывая, что размеры офисных блоков и, соответственно, суммы сделок здесь небольшие, в большинстве случаев контракты на аренду заключаются без участия консультантов. Местные компании предпочитают напрямую вести переговоры с собственниками зданий. Однако, когда речь идет о высококлассных объектах, реализуемых московскими или иностранными девелоперами (таких немного, но все же они в регионах есть), участие консультантов по недвижимости является обязательным. Тогда к этим сделкам предъявляются такие же строгие требования, как в Москве.