|
Деловая активность в крупных городах в большинстве своем сосредоточена в центре города, который по вечерам и выходным обычно вымирает. В Москве же ситуация иная: делового центра практически не существует — есть несколько больших офисных комплексов, раскиданных в пределах Садового кольца, остальные же офисные здания «вписываются» в существующую жилую застройку. Причем в центре строятся здания по большей части не ниже класса А и B+, что понятно — чем ближе к Кремлю, тем выше стоимость земли. Месторасположение и класс определяют и ставки аренды, которые в центре в отдельных случаях могут достигать 2000$ за квадрат. Правда, такие цифры скорее исключение, чем правило: специалисты говорят, что офисов с такой ставкой аренды совсем немного, они небольшие и обычно сугубо статусные — ну не может арендатор обойтись без этого конкретного офиса, на что и рассчитывают хозяева офисного здания, сдающие такие помещения, не торопясь. Освоение новых земель У центральных офисов, помимо неоспоримых достоинств, есть и ряд недостатков, о которых не стоит забывать. В первую очередь, — это проблемы парковки и подъезда. Именно это, а также ограниченность предложения привело к тому, что постепенно стали формироваться новые офисные районы. По разным оценкам в настоящий момент в Москве построено около 4,5 миллиона качественных офисных площадей, которые относятся к классу A или классу B. Только в прошлом году, по данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, на рынок вышло более миллиона кв. м качественных помещений, причем большинство из них находятся в пределах или с видом на Садовое кольцо. Еще несколько лет назад большинство классификаций сводились к тому, что вне Садового кольца класса А быть не может, однако постепенно прорывы сквозь хрустальную стену Садового, отделяющую зону А от остального офисного мира, стали происходить все чаще, и сейчас уже все признают новые «зоны деловой активности». Молодым фаворитом, ставки которого растут с каждым часом, естественно, является Москва-Сити. Любимое детище Правительства Москвы после традиционного «долго запрягаем», наконец, «быстро поехало». После полного завершения строительства Сити-1 на рынок должно выйти порядка 1 млн. кв.м офисных площадей класса А, что недавно даже вызывало опасения у специалистов, которые сетовали на то, что такое количество предложения может обвалить ставки аренды и рынок в целом, однако сейчас количество предварительных договоров столь высоко, а строительство все же столь неторопливо, что в ближайшие пару лет бояться нечего. Впрочем, ждать осталось недолго — в ближайшие два года (с 2007 по 2009 год) ожидается выход на рынок башни «Федерация» (свыше 400 тыс. кв. м), офисного комплекса «Башня на Набережной» (3-я фаза, 115 тыс. кв. м), делового центра премиум-класса «Северная Башня» (135 тыс. кв. м), «Город столиц» (226 тыс. кв. м). Однако просто Сити решили не ограничиваться — уже появилась «дополненная версия» Большого Сити. Среди уже заявленных проектов, расположенных на территории «Большого Сити», можно выделить офисно-торговый центр в Шмитовском проезде площадью 42 тыс. кв.м и масштабный многофункциональный комплекс на территории 4-го Московского Мелькомбината, пока находящийся на стадии разработки. Не только Сити Вне Сити в этот же период на рынок должны выйти другие крупные объекты: бизнес-центр «Ситидел» (64 тыс. кв. м), офисно-торговый комплекс «Метрополис» на Ленинградском шоссе (300 тыс. кв. м), бизнес-парк Nagatino i-Land и вторая фаза бизнес-центра «Красная Роза» (метро «Парк Культуры»). Следующим крупным офисным районом с большим будущим специалисты считают юго-запад и в первую очередь окрестности Газпрома на ул. Наметкина. Вокруг Газпрома уже существует несколько офисных комплексов, в том числе головное здание Сбербанка России. Сейчас же неподалеку строится деловой центр площадью 43 тыс. кв.м (девелопер — компания «Солнечный город»), где было бы логично осесть арендаторам, по роду бизнеса контактирующим с Газпромом и Сбербанком — чтобы далеко не ходить. Заявлены и другие крупные проекты: МИАН и «Русский дом недвижимости» совместно построят на проспекте Вернадского бизнес-центр площадью 50 тысяч квадратных метров, а скоро на юго-запад придут «Система-ГАЛС» и «Амираль Б.В», которые на месте снесенной гостиницы «Спорт» планируют возвести более 400 тысяч квадратных метров офисных, гостиничных и торговых помещений. Свободные площади Мировая же практика подсказывает, что баланс между спросом и предложением наступает тогда, когда уровень вакантных площадей равен 10%, а нормальная европейская ситуация — 13% вакантных площадей. Москве до этих показателей далеко. В результате превышения спроса над предложением пока найти готовый офис не просто трудно, а очень трудно. В результате, офисы сметаются не только на ранних стадиях строительства, но и сразу после того, как проект заявлен. Договора предварительной аренды подписываются уже по зданиям, которые должны быть сданы только в 2008 году. Подогнать рынок к 10-ному барьеру может ввод офисных площадей в уже упомянутом Сити. Логично предположить, что баланс спроса и предложения приведет и к снижению ставок. Некоторые аналитики полагают, что произойдет это после 2009 года. Результатом насыщения столичного рынка недвижимости офисными площадями станет также, по мнению специалистов, и некоторое снижение доходности реализуемых проектов. Сейчас ставка доходности офисной недвижимости класса А в столице составляет 12,5% в год, в Европе же этот показатель 5-6% в год. Вверх и вниз Довольно интересные тенденции наблюдаются и в офисной архитектуре. Если строительство в пределах Садового кольца ограничено по высотности, то за его пределами ограничений нет, и фантазия архитекторов не знает границ. Самое высокое здание в Сити и во всей Москве будет офисным, офисы займут и большинство высоток «Нового кольца» — лидеры бизнеса смогут смотреть на город с высоты орлиного полета. В противовес высотным офисам строятся и малоэтажные бизнес-парки. Из реально существующих сейчас начал работу парк «Крылатские холмы». В ближайшее время к выходу на рынок готовятся Greenwood business park класса А в Митино и одноклассная «ИКЕА бизнес-парк» в Химках (102 тыс. кв.м общей площади, 84 тыс. офисных площадей), который должен быть закончен к середине 2008 года. Всего же под бизнес-парки запланировано за пределами города и в его отдаленных районах 5–6 площадок. Оксана САМБОРСКАЯ Источник: ИД «Квартира. Дача. Офис» |
