|
Спрос на офисные помещения в Москве опережает предложение настолько, что нынешние ударные темпы строительства необходимо сохранить еще лет пять. При том, что быстрее и больше, чем в Москве, сегодня нигде в Европе офисы не строят. Из-за нехватки бизнес-центров классов А и В поднялись ставки аренды — они увеличились, по данным разных компаний, на 7--50% по сравнению с концом прошлого года. Из тенденций нынешнего года стоит отметить децентрализацию офисного строительства в Москве с одновременным замещением бизнес-центров многофункциональными комплексами. Уходят с колес С начала года по настоящее время в Москве построено около 450 тысяч кв. м офисных помещений. Согласно сентябрьскому отчету консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&WS&R), общее предложение офисов классов А и В составило в столице 6,6 млн кв. м. По оценкам компании «Миэль», это примерно пятая часть от общего (с учетом административных зданий и других площадей класса С) наличия офисных площадей в столице. Причем, по разным оценкам, от 60 до 80% заявленных девелоперами офисных площадей сдаются в аренду или продаются еще до сдачи объекта госкомиссии. Но арендаторы не возражают против увеличения срока аренды помещений В и А классов соответственно с трех--пяти до пяти--семи лет, чтобы застраховаться от роста ставок аренды. Девелоперам сдача в аренду или продажа офисных площадей на стадии строительства также выгодна, поскольку обеспечивает гарантированную заполняемость после сдачи в эксплуатацию. Один из важных индикаторов здоровья рынка — уровень вакантных офисных площадей в Москве сохраняется на низком уровне. Для офисов А-класса он составляет 1,8%, а для В-класса примерно 4,5% от имеющегося предложения. Считается, что этот показатель на развитых рынках должен удерживаться на уровне 8--10%. Цены растут: арендаторы московских офисов соглашаются платить за самые высококачественные площади по $750--1300 за квадратный метр в год (здесь и далее цены указаны без НДС и операционных расходов), что на 5--7% больше по сравнению с прошлым годом, даже с учетом инфляции. Иногда доходит и до $2 тысяч за квадратный метр. Отдел исследований Colliers Int. отмечает случаи роста ставок в полтора раза по сравнению с прошлым годом. Арендные ставки в В-классе выросли на 8--11% и достигли $470--820. Постоянный рост спроса на офисы эксперты рынка связывают с выходом на столичный рынок все новых российских и иностранных компаний и с расширением деятельности уже существующих компаний. Поэтому и не увеличивается количество свободных площадей, а объем сделок, совершенных на рынке бизнес-центров классов А и В, в этом году оказался в полтора раза больше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и составил, по данным исследований компании Becar Consalting, около 850 тысяч кв. м. Этот показатель дает право предположить, что текущий год повторит, а то и побьет рекорд предыдущего года — 1,4 млн кв. м. Особенностью российского рынка, с которой еще долго придется мириться, эксперты считают низкое качество возводимых объектов. "Во всех секторах коммерческой недвижимости ощущается реальный недостаток качественного продукта. В Москве только сейчас начинают появляться объекты, которые можно было бы «перевести» в любую европейскую или мировую столицу и они будут выглядеть там «на своем месте»,— считает глава C&W S&R Сергей Рябокобылко. Но конкуренцией качества строящихся объектов в Москве пока еще не пахнет. И поработать, и отдохнуть В текущем году четко проявились две тенденции развития офисного строительства в столице: децентрализация размещения качественных офисных площадей и увеличение масштаба самих объектов, которые все чаще проектируются как многофункциональные. Эти тенденции взаимосвязаны. Представители всех компаний, опрошенных корреспондентом «Газеты», отметили, что ЦАО столицы парализован автомобильными пробками — они делают бессмысленной оплату дорогой аренды в бизнес-центрах ЦАО. Обязательное для офисов классов А и В идеальное местоположение офиса в Москве вошло в противоречие с элементарной доступностью: до собственного офиса трудно добраться на собственном автомобиле. Поэтому многие арендаторы хотят снимать офисные помещения в поясе Садовое кольцо — Третье транспортное кольцо (ТТК) и даже в поясе ТТК — МКАД, что объясняется наличием в этих зонах хороших транспортных развязок. Но поскольку эти районы не богаты инфраструктурой, то логичным решением инвесторов и девелоперов стало увеличение проектируемых комплексов, которые превратились из чистых бизнес-центров в объекты многофункциональные. Они собирают под одной крышей и торговые площади, и гостиницы, и офисы вместе с необходимыми элементами социальной инфраструктуры (например, рестораны и кафе). Ведь нередко в зоне пешей доступности в новых деловых районах нет даже продовольственных магазинов, не говоря уж о приличных заведениях общепита. Девелоперы заинтересованы в строительстве многофункциональных центров едва ли не меньше арендаторов, поскольку сочетание в одном комплексе нескольких функций позволяет повысить рентабельность проекта и снизить риски. Децентрализация в расположении будущих офисных зданий сказалась и на размере объектов. Если в центре бизнес-центр от 50--60 тысяч до 100 тысяч кв. м считается большим, то за Садовым кольцом, а тем более за МКАД, и 300 кв. м, как выразился один из менеджеров, не режет глаз. «Поэтому логично, что в этом году было заявлено о строительстве четырех объектов с общей площадью более 300 тысяч кв. м каждый»,— говорит директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль- Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев. В результате указанные тенденции дают возможность бизнесменам арендовать помещения в офисном объекте с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Жертвы бюрократии Неприятной, подтверждающейся из года в год тенденцией, с которой приходится мириться, аналитики считают перенос обещанных сроков ввода объектов в эксплуатацию. Вот и в этом году, уверены эксперты, несмотря на то что застройщики запланировали ввод около 1,2 млн кв. м площадей в бизнес-центрах классов А и В, хорошо еще, если будет сдано 60% заявленного. Неизменными причинами задержек, которые эксперты уже относят к национальным особенностям российского рынка, остаются крайне длительные сроки получения всевозможных справок, разрешений, виз в бюрократических структурах города, а также банальная нехватка квалифицированной рабочей силы. «Просрочка сдачи объекта в эксплуатацию в среднем составляет полгода,— рассказала в интервью „Газете“ замруководителя отдела офисной недвижимости C&W S&R Елена Алпатова.— Причем, как ни странно, от переноса срока не застрахованы и опытные западные девелоперы». Наконец, все опрошенные корреспондентом «Газеты» эксперты не пропустили мимо ушей требование мэра Москвы о запрете строительства в ЦАО новых офисов. «Пока распоряжение мэра не превратилось в массовый исход девелоперов из центра»,— подчеркнула в интервью «Газете» руководитель отдела консалтинга Colliers International Лариса Афанасьева. «Впрочем, следуя общей тенденции децентрализации столичного офисного рынка и с учетом ограничений, высказанных в виде пожеланий, все больше масштабных офисных проектов будет выходить и уже выходит за пределы центра Москвы и ТТК». А в полугодовом отчете компании «Миэль — Коммерческая недвижимость», в контексте запрета офисного строительства в центре, аналитики, со ссылкой на официальные источники столичного правительства, заметили, что к 2010 году планируется построить 74 деловых центра в каждом из административных округов Москвы. Общая площадь строительства запланирована в 1 млн кв. м — это почти двухлетний общий объем офисного строительства в столице. Источник: Газета |
