Как на фондовом рынке существуют «голубые фишки» и компании второго эшелона, так и на рынке столичной офисной недвижимости традиционно выделяют два класса качественных офисов – А и B. Оба этих типа коммерческой недвижимости востребованы на рынке. В частности, по данным компании Colliers International, на сегодняшний день уровень вакантных площадей в классе А составляет 2,7%, а в классе B – 6,4%. При этом с начала года в столице было куплено и арендовано 270 тыс. кв. м офисных площадей «второго эшелона», что, в общем, не мало. В целом же, по оценке старшего аналитика компании Prime City Properties Антонины Лаировой, в Москве работают и приносят своим владельцам доход 3,1 млн. кв. м офисных площадей класса B, что соответствует примерно 69% всего офисного рынка.
То ли по школьной привычке, то ли в силу популярности русских междометий, но класс B традиционно воспринимается как нечто не соответствующее необходимым критериям. Это не совсем так, точнее, совсем не так. В частности, доказательством несправедливости этого суждения могут служить как сами арендаторы этих офисных центров, так и арендные ставки, по которым компании получают свое «жизненное пространство». В частности, в бизнес-центре «Каскад» на Сущевском Валу, который руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина называет одним из самых успешных офисных центров, арендует офис Московский банк реконструкции и развития, при этом свободных площадей в здании почти не осталось. В настоящий момент управляющая компания предлагает клиентам только 192,5 кв. м на первом этаже. Арендные ставки в этом центре, реконструированном в 2003 году, составляют $ 600 в год, включая НДС и коммунальные платежи. За первый квартал 2006 года, по данным управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, в Москве появилось 4 офисных центра класса B. Во-первых, это два объекта за пределами Третьего транспортного кольца: вторая очередь бизнес-центра «ЛеФОРТ», а также бизнес-центр на Алтуфьевском шоссе. Во-вторых, были построены третий корпус «Авиа-плаза» и технопарк «Сапфир» на Щербаковской улице. До конца 2006 года девелоперы планируют пополнить ряды офисных центров «второго эшелона» еще пятью объектами: второй очередью «Верейской плазы», бизнес-центрами «Ростэк» и «Новосущевский», а также офисными центрами в Научном проезде и на Гончарной улице. В отличие от более высокого ценового сегмента, эксплуатационные расходы обычно автоматически включаются в арендную плату Большинство новых офисов в Москве сдается под чистовую отделку – в связи с этим арендодатель компенсирует клиентам затраты на приведение помещений «в надлежащий вид». В комплексах класса B размер этой компенсации составляет, по данным Антонины Лаировой, около $ 115 за кв. м. При этом, в отличие от более высокого ценового сегмента, эксплуатационные расходы обычно автоматически включаются в арендную плату и достигают $ 50–90 в год с каждого квадратного метра. Все эти особенности офисного рынка класса B, по мнению экспертов, сохранятся до конца года, что же касается арендных ставок, то они, как водится, продолжат расти – примерно на 6–9% в год. Источник: Журнал «Собственник»
|
