|
Потенциальные клиенты начали активнее брать офисные помещения начиная со второго полугодия 2009 г., утверждают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Четвертый квартал продемонстрировал всплеск объема сделок: по сравнению с I кварталом он вырос на 44% до 227 000 кв. м арендованных площадей, по данным Jones Lang LaSalle (JLL). «Год мы закончили с 40%-ным ростом объема сделок», — радуется Сергей Калинин, гендиректор KR Properties. Все равно это почти в 2 раза меньше, чем до кризиса, уточняют аналитики CB Richard Ellis (CBRE). «С начала года звонков со стороны средних и крупных компаний стало в полтора раза больше, — продолжает Калинин. — Мы ведем десятки переговоров по аренде площадей от 3000 до 10 000 кв. м». Брокеры CBRE также общаются с десятками компаний, интересующимися арендными предложениями, больше всего запросов на помещения до 1000 кв. м. Это эффект отложенного спроса, объясняет Елена Ефремова, руководитель отдела CBRE. У владельцев компаний появилось ощущение стабильности, добавляет Александр Сурменев, замдиректора отдела JLL. Признаком стабилизации он считает и появившийся спрос на аренду площадей shell & core: например, «Дойче банк» снял в NordStar (девелопер — «ДС девелопмент») более 7000 кв. м без отделки, хотя в кризисный год арендаторы предпочитали уже отремонтированные кабинеты.
Эти единичные случаи не говорят о тенденции, считает Денис Колокольников, гендиректор RRG. Далеко не все собственники офисных новостроек готовы предлагать клиентам готовый продукт, и не только потому, что найти деньги на ремонт непросто. «Люди сидят и ждут, что все сдастся само собой», — рассказывает Юрий Тараненко, гендиректор «Миэль — коммерческая недвижимость».
«Всплеск обусловлен тем, что собственники кабинетов наконец привели цены в соответствие с ожиданиями клиентов», — уверен Александр Попов, гендиректор «Кловер групп». «Сделок в shell & core без компенсации со стороны собственника нет», — соглашается Калинин. Владелец либо сам выполняет отделку под арендатора, либо компенсирует ему затраты на ремонт.
Полумертвый рынок
По оценке Попова, около 90% проектов бизнес-центров приостановлены. Офисная недвижимость обслуживает другие бизнесы, а глобального улучшения экономической ситуации пока не наблюдается, объясняет он. Сама «Кловер групп» еще в 2008 г. приобрела участок в 30 000 кв. м в промзоне на ул. Обручева, но на площадку пока не выходит. «При нынешних ставках на офисы затраты [на стройку] не отобьются и за 30 лет», — объясняет Попов.
«Говорить о восстановлении офисного рынка еще года два будет нельзя», — прогнозирует Колокольников. «Он пострадал больше остальных», — солидарна Наталия Иванова, представитель AFI Development. Однако она уверяет, что спрос на офисы есть. AFI Development в конце 2009 г. разморозила строительство третьей фазы МФК «Аквамарин» (70 000 кв. м). Как объяснила Иванова, «нас часто спрашивали про этот объект». Сейчас девелопер предлагает в нем офисы на продажу, публично не раскрывая цен предложения.
«Спрос есть только на готовые или почти готовые комплексы», — говорит Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. Например, в бизнес-центре «Трио» (начал строиться в мае 2009 г.) уже продано, по ее словам, 35% офисов, зарезервировано еще 5%. MR Group уже отделывает фасады комплекса.
Алексей Чертков, руководитель коммерческого отдела «Московского бизнес-инкубатора» (МБИ), рассказал, что компания ведет переговоры примерно с 10 потенциальными покупателями площадей в технопарке Nagatino i-Land. Их интерес Чертков объясняет не только тем, что первая очередь (107 000 кв. м) комплекса уже наполовину сдана, но и удачным маркетингом. МБИ предлагает помещения «в нарезку» от 300 кв. м, разработал совместные программы по коммерческой ипотеке с Инвестторгбанком и «Глобэксом». Цена 1 кв. м в технопарке — $3500–4000. Кредит на офис можно взять на пять лет под 12-17% годовых в рублях.
Жить без спроса
По оценке RRG, в Москве пустует до 4 млн кв. м офисов разных классов. Колокольников уверен, что и этот объем (без офисных новостроек) закроет потребность в кабинетах по крайней мере на два года. Компании, которые во время роста рынка брали офисные помещения про запас, теперь не знают, что с ними делать: сделки по субаренде редки, а их детали не раскрываются. В январе PricewaterhouseCoopers сдала 1409 кв. м в «Белой площади» компании Norton Rose (Central Europe) LLP. Константин Лосюков из Knight Frank (агент Norton Rose) так прокомментировал это событие: «Мы воспользовались преимуществами ситуации и договорились о наиболее оптимальных условиях сделки субаренды». По данным JLL, в конце 2009 г. на рынке находилось более 90 000 кв. м помещений высокого класса, предлагаемых в субаренду.
В этом году ожидается выход на рынок 1–1,2 млн кв. м офисов (информация JLL, CBRE). Новое предложение, как ожидают аналитики, пополнит ряды комплексов, не нашедших арендаторов. В новых сданных в 2009 г. бизнес-центрах, по информации CBRE, пустует 40-50%.
О перспективах заполнения офисных новостроек опрошенные «Ведомостями» эксперты говорят уклончиво. Ефремова ожидает, что в самых качественных бизнес-центрах уровень невостребованных метров снизится до 20%. Калинин верит в нужность для клиентов офисов класса В.
Колеблются оценки экспертов и в отношении динамики ставок аренды и цен на офисы. Они расти не будут или будут, но незначительно, полагает большинство. А вот размер скидок, предоставляемых арендаторам, уменьшится, по мнению Сурменева, до 5-7% (сейчас он находится в районе 10-15%). Докризисных цен в ближайшие пару лет рынок не увидит, уверен Колокольников: «Офисный рынок был перегрет. Если бы не кризис, ставки все равно скорректировались бы». «Ведомости» |
