Средняя продолжительность срока аренды недвижимости в Европе варьируется от 3-х до 9-ти лет. По этому показателю уверенно лидируют такие страны как Великобритания, Ирландия и Греция, где средняя продолжительность срока аренды составляет 12–15 лет. Греческие арендаторы также получают небольшие страховые депозиты и индексацию, привязанную к индексу потребительских цен. Исследование «Аренда недвижимости в Европе», в рамках которого сравнены условия и сроки аренды в разных странах, проведено компанией S. A. Ricci."Данные показатели свидетельствуют о стагнации рынка,— комментирует Павел Яншевский, партнер S. A. Ricci.— Продолжительный срок аренды говорит о низкой ликвидности. Арендаторы не переходит из одного объекта в другой, потому что просто нет смысла: качество объектов примерно одинаковое, цены — тоже. Поэтому контракты долгие, но не жесткие". Совершенно другая картина в Ирландии, где, несмотря на длительный срок аренды (от 10 до 15 лет), жесткие контракты: страховой депозит представляет собой арендную плату от полугода до года, индекс повышения цены привязан к конъюнктуре рынка и пересмотру арендных ставок, а увеличение арендной платы происходит каждые пять лет. Налицо растущий, меняющийся рынок, где никто не знает, какие цены будут через пять лет.  Из общего ряда выбивается Дания, в которой срок аренды не ограничен рамками договора.
В Испании, Италии, Португалии, Румынии, на Кипре рынок недвижимости перенасыщен, и экономическая ситуация не самая благоприятная, отсюда короткие контракты, минимальный депозит в размере месячной арендной платы, автоматическая пролонгация договора.
Россия по условиям договоров и продолжительности сроков аренды вполне вписывается в среднеевропейские показатели. «Самобытность» России проявляется в использовании едва ли не всех валют, которые к чему-либо можно привязать: евро, доллар, рубль. Каждый собственник выбирает ту валюту, которой он больше верит. Подобная ситуация только в Турции и Украине.
Условия аренды в России, согласно исследованию, можно охарактеризовать как средние. В России часто меняются правила игры для арендаторов. Это связано с тем, что на рынке пока плохо отлажена работа по долгосрочным контрактам, невысокая экономическая стабильность. «Россия — едва ли не единственная из стран (исключение — Украина), где повышение арендной платы не привязано четко к ИПН (индексу потребительских цен), а обсуждается, исходя из минимальных 3%,— отмечает Павел Яншевский.— Обратите внимание, что это в стране, где индекс потребительских цен уже несколько лет превышает 9%. В контракт закладывается индексация от 3 до 7%, при том, что рублевая инфляция априори выше! Почти во всех европейских странах повышение арендной платы привязано к ИПЦ. Рынок аренды у нас практически не сформирован, он работает по принципу: „Кто смел, тот и съел“.
На рынке должна работать единая схема ценообразования: сегодня аренда офиса стоит $ 100 за кв.м, значит, так оно и есть, платить нужно $ 100. У нас же собственник при формировании стоимости аренды исходит из принципа, как бы ему сдать объект дороже, арендатор — как бы заключить договор по низкой ставке на как можно более долгий срок». Но это путь в никуда, ведь через 2–3 года такие договоры перестают быть рыночными, и одна из сторон всеми способами пытается разорвать отношения".
Необычная практика существует во Франции, где индекс повышения арендной платы привязан к индексу стоимости строительных работ. Здесь используется не рыночная стоимость объекта недвижимости и не индекс потребительских цен, отражающий изменение рынка, а третий механизм, исходящий из принципа: если стоимость строительства растет, то растет и стоимость объекта недвижимости. Это нормальный принцип для страховой компании, и несколько странный для арендных отношений, однако французы считают его объективным.
Наиболее грамотная практика пересмотра цен выработана в Великобритании, где основой для повышения арендной платы является конъюнктура рынка на момент пересмотра договора. Раз в пять лет стороны нанимают оценщиков, садятся за стол переговоров, сравнивают цифры, выясняют, сколько сегодня стоит аренда объекта.
Как было выяснено в результате исследования, самая низкая транзакционная активность по аренде — в Германии, где долгие (5–10 лет), но достаточно мягкие контракты, компании редко переезжают, а стоимость недвижимости невелика. Поэтому транзакции обходятся участникам рынка в сумму 3–4 месячной арендной платы, включая налоги при аренде, если договор был заключен на срок свыше пяти лет, и 2–3 мес. арендной ставки, включая налоги, при сроке аренды до 5 лет.
«Чем более развита страна, тем больше размер комиссионных за транзакции по аренде. Сделок мало, и каждая на вес золота,— говорит Павел Яншевский.— В развивающихся странах (Словакия, Сербия, Румыния, Россия, Украина) комиссия укладывается в 1 — 1,5 мес. арендную плату. В Испании, славящейся транзакциями не только в жилой, но и в коммерческой недвижимости, комиссия составляет месячную арендную плату».
Наиболее высокий НДС, как отмечается в исследовании, наблюдается в северных странах: в Швеции, Норвегии и Дании он составляет 25%, в Финляндии 23%. |
