|
В Гражданском кодексе в ст. 421 «Свобода договора» определено равенство прав обеих сторон: они могут сами определять условия договора. Так что арендатор формально защищен законом. Но в действительности ситуация на рынке коммерческой недвижимости свидетельствует об обратном. Поскольку сегодня наблюдается нехватка офисных помещений, арендодатели диктуют условия арендатору. Последним приходиться мириться с требованиями, которые выдвигает собственник помещения. Ситуация, когда арендодатель навязывает дополнительные платные услуги арендатору, встречается довольно часто. В процессе заключения сделки выясняется, что в договоре аренды указываются дополнительные платные услуги, которые арендодатель не озвучил ранее. Арендатор, как правило, соглашается на новые условия из-за отсутствия времени на поиск новых вариантов.
В число дополнительных платежей, не входящих в арендную плату, чаще всего входят коммунальные услуги, круглосуточная служба охраны здания и территории, оформление пропусков, размещение автотранспорта, уборка офисов и территории, вывоз мусора, местная связь и Интернет. Некоторые услуги могут быть неотделимы от аренды помещения (например, централизованная служба охраны или коммунальные платежи).
Нередко возникают ситуации, когда арендодатель навязывает платные услуги, стоимость которых завышена, — это, как правило, Интернет и уборка офисов. Причина в том, что у арендатора нет шанса выбрать поставщика данных услуг. Арендодатель и поставщик услуг на практике аффилированы между собой — это вызывает нерыночное ценообразование.
Арендатору, подобравшему подходящий вариант коммерческой недвижимости, следует уточнить полный перечень бесплатных и платных услуг. Договор аренды следует внимательно и тщательно изучить либо обратиться в юридическую компанию, которая будет представлять интересы арендатора.
Многие арендаторы теряют бдительность, найдя предложение по приемлемым ставкам, а зря. Составление правильного договора аренды — не менее важная задача, чем поиск самого помещения.
На рынке распространена ситуация, когда арендодатель, понижая цены на аренду, повышает коммунальные и другие обязательные платежи. Привлекая к себе больше внимания потенциальных арендаторов, собственник помещения выбирает тех, кто наименее юридически подкован, не знакомится с договором и не настаивает на его правильном оформлении. Однако чем подробнее составлен договор аренды, тем меньше споров и разногласий возникнет в будущем. Самый лучший вариант — прописать в договоре каждую мелочь.
Наиболее рационально составить договор аренды, в котором указана «голая» ставка арендной платы с НДС, а все дополнительные расходы перечислены в дополнительном соглашении. При такой структуре составления договора абсолютно понятна конечная цена арендных платежей, к тому же прозрачна структура образования платежа.
Если в договоре и дополнительных соглашениях не прописаны те или иные услуги, никто не заставит арендатора платить за них. В соответствии с действующим законодательством РФ оплата производится именно за то имущество и за те виды услуг, которые указаны в договоре.
В настоящее время анонсировано большое количество проектов офисной недвижимости. Насыщение рынка и обострение конкуренции среди владельцев бизнес-центров в скором будущем приведут к более качественному подходу к аренде и позволят арендаторам не идти на поводу у арендодателей. Юрисконсульт компании Tenzor Consulting Group Павел Осипов При аренде помещений в административных зданиях или бизнес-центрах компании часто сталкиваются с ситуацией, когда вместе с заключенным договором аренды предлагаются услуги управляющей компании, службы охраны здания, стойки администратора, телефонии, Интернета и т. п.
По моему мнению, их не стоит воспринимать в качестве «навязанных». Арендатор, ответственно подходящий к заключению договора аренды, заранее имеет полную информацию как о тех услугах, которые предоставляются в связи с арендой помещения, так и о тех, которые являются обязательными: например, об услугах управляющей компании.
Наоборот, наличие централизованной круглосуточной охраны здания, возможности пользоваться услугами ресепшена, переговорными, кухнями, иными местами общего пользования или парковочными местами является плюсом для любого арендатора. В любом случае о подобных особенностях договора аренды, как и об их стоимости, арендатор должен узнать заблаговременно.
В тех случаях, когда арендатору не требуются какие-либо опции, например парковочные места, арендатор вправе не пользоваться ими и, соответственно, их не оплачивать, если иное не предусмотрено договором аренды.
В большинстве случаев затраты арендатора по пользованию указанными выше дополнительными видами сервиса ниже, чем в случаях, когда ему пришлось бы организовывать охрану, управление или связь самостоятельно.
Зачастую арендодатель «продвигает» собственную телефонную компанию или интернет-провайдера. Когда арендатору заранее известно, что он намерен воспользоваться альтернативными услугами связи в силу требований бизнеса (например, линии связи банков должны соответствовать определенным требованиям к защите передаваемой информации) либо по причине наличия на рынке лучших по качеству и цене предложений, то арендатору необходимо позаботиться о внесении этих условий в договор аренды.
Если на стадии заключения договора достичь соглашения по всем условиям не представляется возможным, то единственный совет в этой ситуации — найти другое помещение с менее жесткими условиями аренды.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин Источник: М2 |
