Уровень вакантных площадей офисов класса А, расположенных в пределах Садового кольца, за I полугодие снизился до 8%. За последние 3 месяца арендные ставки здесь выросли на 10%. Внутри Бульварного кольца за II квартал 2011 г. заключено всего 2% сделок: свободных офисов почти не осталось. К концу первого полугодия 2011 г. объем качественных офисных площадей в Москве достиг 11,6 млн. кв.м, из них к классу А относится около 25% площадей (2,9 млн. кв.м), рассказывают в компании S. A. Ricci. Во II квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 90 тыс. кв.м офисных площадей (арендуемая площадь). На второе полугодие запланирован ввод более 600 тыс. кв. м офисных площадей, однако завершение части проектов может быть перенесено на 2012 г. «По нашим прогнозам прирост предложения по итогам 2011 г. не превысит 800 тыс. кв.м офисных площадей,— отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci.— Это почти в 2 раза меньше уровня 2009 г., но несколько больше прироста предложения в 2010 г., что связано с возобновлением активного строительства ряда приостановленных в кризис проектов». 
Во втором квартале совокупный объем сделок на московском рынке офисной недвижимости превысил 400 тыс. кв.м.
Основной спрос был сосредоточен в зоне Садового кольца (45% площадей). На зону ТТК пришлось 20% (в т. ч. 2% в ММДЦ «Москва-Сити»), на расширенную зону ЧТК — 25%, на офисы вблизи МКАД — 8%. Офисы внутри Бульварного кольца составили всего 2% в структуре поглощения: сыграл роль недостаток предложения в этой зоне в сочетании с возросшими ставками аренды.
Средняя площадь сделки продолжает увеличиваться, во II квартале она составила 2,9 тыс. кв.м, по итогам полугодия — 2,75 тыс. кв. м. Доля сделок площадью менее 1000 кв.м. составила 43% от общего количества сделок (для сравнения: в 2010 г. эта доля составила более 52%).
«Одним из основных трендов I полугодия 2011 г. стал рост спроса на офисные площади со стороны крупных компаний,— отмечает Алексей Богданов.— Количество сделок аренды помещений площадью более 10 тыс. кв. м в 2011 г. увеличилось почти на 50% по сравнению с уровнем первого полугодия 2010 г. Так, например, ГК „Мортон“ арендовала 11, 5 тыс. кв.м. в БЦ Preo 8, „Россельхозбанк“ арендовал 27, 450 кв.м. в БЦ „Альфа Арбат Центр“. При этом потенциальные арендаторы сталкиваются с дефицитом больших офисных блоков, наиболее выраженным в центральном районе Москвы».
Значительное превышение объемов поглощения офисных площадей над темпами нового строительства обусловило снижение уровня вакантных площадей. Во втором квартале 2011 г. активная аренда площадей класса А внутри Садового кольца привела к сокращению доли свободных площадей этого класса с 11-12% (средний показатель I квартала) до 8% к концу полугодия. За пределами Садового кольца уровень вакантных площадей класса А во втором квартале снизился менее значительно: с 16-17% до 15%.
В сегменте офисов классов В+ и В- поглощение идет умеренными темпами, в связи с чем свободными остается 7% площадей внутри Садового кольца и 16-18% за его пределами.
Во втором полугодии мы ожидаем дальнейшего сокращения уровня свободных площадей. Снижение показателя в сегменте офисов класса А будет более выраженным (3-4% до конца года), чем для класса В, в связи с тем, что объем рынка существующих офисов класса А почти в 3 раза меньше, чем общее предложение офисов классов В+ и В-.
Максимальные арендные ставки для наиболее качественных и востребованных проектов в центре Москвы во втором квартале достигли $1200 за кв. м в год, что на 20% выше показателя начала 2011 г. Для центрально расположенных офисов класса А и В+ рост ставок во втором квартале 2011 г. превысил 10%, к середине года средняя стоимость аренды внутри Садового кольца достигла $770–800 в классе А и около $650 для класса В+. Внутри Бульварного кольца ставки на 20-25% превышают данные показатели.
В ближайшей перспективе усиливающаяся ценовая дифференциация будет способствовать росту спроса на офисы вне центра города, что, в свою очередь, станет катализатором роста ставок за пределами ЦАО. |
